In Existenzgründer - Gewerberecht

von Prof. Dr. iur. Thorsten S. Richter

  • Was darf man in den gemieteten Räumen machen? Was nicht?
  • Wann braucht man eine Zustimmung des Vermieters?
  • Wann kann er diese z.B. verweigern?

 

Auf einem Blick

1 Musterformulierung
2 Zeitpunkt
3 Änderung der Nutzung
4 Grundsatz: verbotene Zweckentfremdung
5 Ausnahmen: Fälle zu duldender Zweckentfremdung
6 Beweislastverteilung

1
Musterformulierung

Quelle: IHK Frankfurt


2
Zeitpunkt

  • möglichst exakt alle Details zu dem Mietzweck von Anfang an regeln, damit spätere Streitigkeiten vermieden werden
  • Bautauglichkeit für den betrieblichen Zweck prüfen
  • ungehinderte Zugang und die Statik der gemieteten Räume müssen für die gewerblichen Zwecke gegeben sein


3
Änderung der Nutzung

Oft wird Folgendes geregelt:

“Eine Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzung ist von der Zustimmung des Vermieters abhängig, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.

Ein besonderer Grund besteht insbesondere in einer Konkurrenzsituation zu anderen Mietern.” IHK Frankfurt


4
Grundsatz: verbotene Zweckentfremdung

Grundsatz: vertragswidriger Gebrauch durch Existenzgründung führt nicht in jedem Fall zur Kündigung

Vertragswidriger Gebrauch durch Existenzgründung in den eigenen vier Wänden kann eine Pflichtverletzung des Mieters sein und zur Kündigung führen, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

  • Grundsätzlich ist nicht jede gewerbliche Nutzung ein Grund für eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
  • bei privaten Mietverträgen zu Wohnzwecken ist in jedem Einzelfall ist zu klären, wie die Nutzung erfolgt

 

5
Ausnahmen: Fälle zu duldender Zweckentfremdung

Ausnahmsweise nicht ohne Erlaubnis zu duldende gewerbliche Nutzung – Kriterien für Bewertung

  • von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend vereinbarten Vertragszweck “Wohnen” ist auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt,
  • und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung
  • ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Wohnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird
  • schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gelegentliche Büroarbeiten werden in der Regel für zulässig angesehen,
  • ebenso Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers
  • Telearbeit eines Angestellten,
  • die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors
  • oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung

 

6
Beweislastverteilung 

BGH, stellt im Urteil vom 14. 7. 2009 – VIII ZR 165/08 auf 3 Kriterien ab, wonach die Grenze des zulässigen „Wohnens“ überschritten ist, wenn die gewerbliche Tätigkeit

  • Außenwirkung entfaltet
  • und Laufkundschaft anzieht oder
  • wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.

Vermieter muss aber Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung geben, wenn

  • es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und
  • ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt
  • wie oftmals gerade in der Existenzgründungsphase einer selbstständigen Tätigkeit es der Fall ist.

Beweislastverteilung: Es ist Sache des Mieters darzulegen und zu beweisen,

  • dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden

und die Tätigkeit auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen.

 

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