In Existenzgründer - Gewerberecht

von Prof. Dr. iur. Thorsten S. Richter

  • Welcher Unternehmensstandort ist der Preiswerteste, Schnellste und letztlich Beste für Ihr Unternehmen?
  • Wie geht man bei der Wahl des richtigen Standortes vor?
  • Wie unterscheiden sich Miet- und Pachtvertrag voneinander?
  • Was steht im Bauvertrag?
  • Kann man auch ein digitales Postfach mieten?

 

Auf einem Blick

1 Ausgangsfall
2 Häufige Überraschungen
3 Häufige Fragen
4 Weiteres Vorgehen

 

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Ausgangsfall

Gehören Sie zu denjenigen, die es einfach darauf ankommen lassen, einfach in der Privatwohnung anfangen?

Dann sind Sie nicht allein, wie dieser sehr aufschlussreiche und häufig in der Praxis zitierte Fall des BGH vom 14.07. 2009 – VIII ZR 165/08 zeigt:

„Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung “zu Wohnzwecken“. Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Mieträume bestimmt:

“1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …”

Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus.

Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €.

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils…. „

Was glauben Sie ist bei der Klage der Vermieterin gegen die den Immobilienmakler vor der letzten Instanz des BGB herausgekommen?

Schauen Sie es sich in den folgenden Beiträgen an und sehen Sie dabei gleich, worauf es beim Thema Unternehmensstandortwahl ankommt.

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Häufige Überraschungen

Kaum haben Sie sich entschlossen, sich selbständig zu machen, da fragt man sich, wo man das erste Gewerbe, die erse Selbstständigkeit ausüben soll!

Wenn Sie hier einfach in Ihren privaten, gemieteten „vier Wänden“ tätig werden, kann es zu einer fristlosen Kündigung kommen, wie diese Gerichtsurteile zeigen:

  • Selbständiger Immobilienmakler bekommt Kündigung vom Wohnungsvermieter, BGH, Urteil vom 14. 7. 2009 – VIII ZR 165/08
  • Musiklehrer macht sich in Wohnung selbstständig, BGH, Urteil vom 10. 4. 2013 – VIII ZR 213/12
  • und ganz heftig: Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus, AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018 – 4 C 76/18

und viele Fälle mehr.

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Häufige Fragen

Das darf Ihnen nicht passieren!

Aber Sie müssen verstehen: der Vermieter hat Ihnen nur den normalen Wohngebrauch vermietet und nicht eine darüber hinausgenden Nutzung.

  • Aber wo ist die Grenze von erlaubtem Arbeiten in der Privatwohnung und verbotenen Tätigkeiten?
  • Wie sieht es aus, wenn Sie einen Pachtvertrag vorgelegt bekommen?
  • Was müssen Sie beachten, wenn Sie bauliche Leistungen in Anspruch nehmen müssen?
  • Wie geht man mit den Behörden um, wenn Genehmigungen einzuholen sind?
  • Auf was ist zu achten, wenn Sie eine Immobilie kaufen?

Damit Sie den passenden Ort für Ihre Tätigkeit bekommen müssen Sie sich daher folgende Fragen stellen:

  • Welcher Unternehmensstandort passt zu welcher Ausgangslage und und Motivation?
  • Welche Schritte geht man üblicherweise, wenn man den richtigen Unternehmensstandort finden will?
  • Welche rechtlich verschiedenen Arten von Unternehmensstandorte gibt es?
  • Welche Kriterien der Standortwahl sind begrifflich zu unterscheiden?
  • Wie unterscheidet man Miete-, Pacht-, Kauf- und Werkvertrag?
  • In welchen Vorschriften und Verträgen steht darüber etwas geschrieben?

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Weiteres Vorgehen

Lassen Sie uns hier gemeinsam das Thema und u.a. nachfolgende Fragen mal ansehen, denn ich habe es selbst in vielen Jahren

  • als Anwalt, Rechtsberater, Jurist beraten
  • und bei meiner eigenen Existenzgründung praktiziert und
  • möchte mit Ihnen meine Erfahrungen, Tipps und Lösungen teilen.

1 Standortwahl? – Nach welcher Methode arbeitet man die wichtigstgen Standortwahlkriterien durch?
2 Wohnungsmiete möglich? Kann man die Existenzgründung in der privaten Wohnung beginnen? Wann droht die Kündigung?
3 Gewerbemietraum? Was ist im Gewerbemietraumvertrag zu vereinbaren?
4 Pachtvertrag? Was ist im Pachtertrag anders als im Mietvertrag zu vereinbaren?
5 Bauvertrag? Was wird regelmäßig beim Abschluss eines Bauvertrages vertraglich vereinbart?
6 Handwerkliche Einzelleistungen? Was wird regelmäßig bei der Beauftragung einzelner handwerklicher Leistungen in einem Werkvertrag vertraglich vereinbart?
7 Kaufvertrag? Was wird regelmäßig beim Abschluss eines Kaufvertrages über eine Gewerbeimmobilie vertraglich vereinbart?
8 Behördliche Vorgaben? Was ist im Umgang mit Behörden bei der Standortwahl zu beachten?
9 Wettbewerbsrecht? Wann wird die Wahl des Standortes aus Gründen des Wettbewerbsrechts beeinflusst?
10 Steuerrecht? Welche steuerrechtlichen Kriterien können eine Standortwahl beeinflussen?

 

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PS:
Alle Inhalte wurden sorgfältig recherchiert und juristisch geprüft. Eine Haftung kann für die obigen Inhalte nicht übernommen werden. Trotzdem kann es vorkommen, dass die Inhalte aufgrund der im konkreten Fall gegebenen Besonderheiten nicht passen.

Um das auszuschließen bitte ich Sie, vor der Anwendung der hier erläuterten Inhalte

  • diese selbst auf Ihren Einzelfall hin zu überprüfen
  • weitere Inhalte von mir zu lesen,
  • bei Zweifeln diese mit mir in einem persönlichen Gespräch zu klären oder
  • u.a. unsere anderen juristischen Partner zu kontaktieren.