In Existenzgründer - Gewerberecht

von Prof. Dr. iur. Thorsten S. Richter

In dem Ausgangsfall des BGH vom 14. 7. 2009 – VIII ZR 165/08, wurde ein Immobilienbüro in einer 2-Zimmer-Miet-Wohnung betrieben.

Es kam zur Vermieter-Kündigung wegen fortgesetzter gewerblicher Nutzung.

Es ist zu klären,

  • woher man ein gutes Vertragsmuster bekommt?
  • und was in einem gewerblichen Mietvertrag geregelt werden müsste!

 

Auf einem Blick

1 Sorgfalt erforderlich!
2 Kein gesetzlicher Mustervertrag vorhanden
3 Wesentlichen Inhalte jedes Vertrages

 

1
Sorgfalt erforderlich!

Ein Schutz für den Gewerberaummieter existiert nicht wie etwa beim Mieten einer Wohnung, sog. sozialer Kündigungsschutz.

  • Der Mieter einer Gewerbeimmobilie verliert mit der Kündigung des Gewerberaumes seine wirtschaftliche Existenz – wirtschaftlich schlimmer, als wenn die private Wohnung gekündigt wird
  • Nicht gelten die nur auf Wohnraum anwendbaren Kündigungs- und Bestandsschutzvorschriften, §§ 573 ff. BGB
  • es gelten nicht die Sozialklauseln, §§ 574 ff BGB noch die die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe
  • kein spezieller Räumungsschutz für Mietraum

Folge: Gewerberaummietverträge müssen sorgfältig formuliert werden!

2
Kein gesetzlicher Mustervertrag vorhanden

Ein staatlich herausgegebenes Muster oder ein Muster-Anhang an einem Gesetz existiert nicht.

Muster von Mietverträgen gibt es bei Rechtsanwälten, Kammern oder privaten Anbietern, z.B.

Zu beachten ist, dass

  • es sich bei den Musterverträgen um Orientierungshilfen handelt,
  • es sich um eine Checkliste mit Formulierungshilfen als Anregung handelt, wie man typische Interessensgegensätze zwischen den Parteien sachgercht ausgleichen könnte
  • die Musterformulierungen auf den Einzelfall angepaßt werden müssen
  • viele Festlegungen frei vereinbar sind und ganz anders von den Parteien formuliert werden könnten
  • man fachkundigen Rat bei Juristen, Anwälten oder Beratern von entsprechenden Institutionen einzuholen hat
  • eine Haftung auch für leicht fahrlässige Fehler nicht übernommen werden kann
  • jeder Verwender der Muster diese sorgfältig und eigenverantwortlich überprüfen muss
  • aus Gründen der sprachlichen Vereinfachung auf die Nennung beider Geschlechter verzichtet wurde, wo eine geschlechtsneutrale Formulierung nicht möglich war. Die männliche Formulierung bezieht die weibliche Form mit ein.

3
Wesentlichen Inhalte jedes Vertrages

Im folgenden sollen diese Inhalte des IHK Frankfurt Musters besprochen werden:


§ 1 Mieträume
§ 2 Mietzweck
§ 3 Ausstattung der Mieträume / Rückbauverpflichtung
§ 4 Mietzeit und ordentliche Kündigung
§ 5 Fristlose Kündigung
§ 6 Mietzins
§ 7 Anpassung des Mietzinses
§ 8 Mietkaution
§ 9 Bauliche Veränderungen, Ausbesserungen
§ 10 Betreten der Mietsache
§ 11 Instandhaltung/Instandsetzung der Mieträume, Schönheitsreparaturen
§ 12 Untervermietung, Nachmieter
§ 13 Außenreklame
§ 14 Sachen des Mieters
§ 15 Wettbewerbsschutz
§ 16 Besondere Vereinbarungen
§ 17 Gerichtsstand und Sonstiges
§ 18 Sonstiges
Unterschriften
Anlagen

 

=> Weiter geht es…

 

PS:
Alle Inhalte wurden sorgfältig recherchiert und juristisch geprüft. Eine Haftung kann für die obigen Inhalte nicht übernommen werden. Trotzdem kann es vorkommen, dass die Inhalte aufgrund der im konkreten Fall gegebenen Besonderheiten nicht passen.

Um das auszuschließen bitte ich Sie, vor der Anwendung der hier erläuterten Inhalte

  • diese selbst auf Ihren Einzelfall hin zu überprüfen
  • weitere Inhalte von mir zu lesen,
  • bei Zweifeln diese mit mir in einem persönlichen Gespräch zu klären oder
  • u.a. unsere anderen juristischen Partner zu kontaktieren.