In Existenzgründer - Gewerberecht

von Prof. Dr. iur. Thorsten S. Richter

  • Darf man in einer privaten Mietwohnung eine Existenzgründung vornehmen?
  • Wie sollte man klugerweise vorgehen?

 

Auf einem Blick

1 Ausgangsfall
2 Mietvertrag prüfen
3 Rechtsprechung kennen
4 Kluges Vorgehen

 

1
Ausgangsfall

Gehören Sie zu denjenigen, die es einfach darauf ankommen lassen, einfach in der Privatwohnung anfangen?

Dann sind Sie nicht allein, wie dieser sehr aufschlussreiche und häufig in der Praxis zitierte Fall des BGH vom 14.07. 2009 – VIII ZR 165/08 zeigt:

„Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung “zu Wohnzwecken“. Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Mieträume bestimmt:

“1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …”

Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus.

Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €.

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils…. „

Was glauben Sie ist bei der Klage der Vermieterin gegen die den Immobilienmakler vor der letzten Instanz des BGB herausgekommen?

Schauen Sie es sich in den folgenden Beiträgen an und sehen Sie dabei gleich, worauf es beim Thema Unternehmensstandortwahl ankommt.

2
Mietvertrag prüfen

 

  • Was steht im Mietvertrag zum Mietzweck?
  • Ist eine Zustimmung zur  Änderung des Mietzwecks notwendig?
  • Würde der Vermieter einer Änderung zustimmen?
  • Was ist aufgrund von öffentlich-rechtlichen Beschränkungen möglich, z.B. im reinen Wohngebiet?

 

3
Rechtsprechung kennen

Selbständiger Immobilienmakler bekommt Kündigung vom Wohnungsvermieter, BGH, Urteil vom 14. 7. 2009 – VIII ZR 165/08

  • Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden.
  • Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

 

Musiklehrer macht sich in Wohnung selbstständig, BGH, Urteil vom 10. 4. 2013 – VIII ZR 213/12

  • a) Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des “Wohnens” fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden.
  • Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten
    Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.
  • b) Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08, NJW
    2009, 3157).

Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus, AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018 – 4 C 76/18

  • Kein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung und Anfechtung des Mietvertrags bei Herstellung und Vermarktung von pornografischen Videoclips.
  • Entscheidend ist, ob Tätigkeit nach außen in Erscheinung trat.

 

4
Kluges Vorgehen

  • Rechtslage prüfen
  • Einvernehmliche Lösung suchen
  • “Laute” Aktivitäten wegverlagern

 

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