In Existenzgründer - Gewerberecht

von Prof. Dr. iur. Thorsten S. Richter

  • Wie grenzt man den Pachtvertrag vom Mietvertrag ab?
  • Welche Inhalte hat ein Pachtvertrag?
  • Welche Besonderheiten sind in einem Pachtvertrag geregelt?

 

Auf einem Blick

1 Musterformulierung
2 Unterschiede Pacht und Miete
Bedeutung
4 Fundstellen
5 Inhalte eines Pachtvertrages
6 Besonderheiten eines Pachtvertrages

 

1
Musterformulierung

Quelle IHK Leipzig

 

2
Unterschiede Pacht und Miete

Abgrenzung

  • Grundsätzlich sind Mietverträge und Pachtverträge gleichmäßig aufgebaut und mit ähnlichen Inhalten bestückt
  • Zentraler Unterschied: Bei einer Pacht darf der Pächter die verpachtete Sache nutzen und zugleich kommt er in den Genuss der Früchte.

Beispiel Miete

  • Wird ein Wald gemietet, darf der Mieter den Wald z.B. zu Erholungszwecken nutzen. Die Früchte des Waldes, z.B. Bäume, Obst, etc. stehen aber dem Vermieter zu.

Beispiel Pacht:

  • Wird dagegen der Wald verpachtet, darf der Pächter den Wald umfangreicher nutzen und z.B. die Bäume auch roden, Holz verkaufen und abtransportieren. Der Gewinn verbleibt dann dem Pächter. Evtl. müssen die Pächter dann aber auch aufforsten, also die Keimlinge kaufen.

3
Bedeutung

  • Im gewerblichen Bereich finden Pachtverträge oft bei ganzen Betrieben Dann pachtet der Betrieb nicht nur die Betriebsräume, er darf auch die gesamte Betriebseinrichtung und häufig die bereits vorhandene Kundenkartei nutzen. Die Gewinne aus dem Betrieb stehen dem Pächter zu, der Verpächter erhält die Pachtzahlung.
  • Pachtverträge sind häufig attraktiv für Gründer, da ein funktionierender Betrieb weniger Investitionen
  • Interessant ist diese Variante auch, wenn der Familienbetrieb ohne eigene Geschäftstätigkeit in der Familie bleiben soll.

 

4
Fundstellen

  • auch für den Pachtvertrag gibt es keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragsmuster

Zu finden sind diese wiederum

 

5
Inhalte eines Pachtvertrages

• 1 Pachtobjekt
• 2 Pachtdauer
• 3 Pachtzins
• 4 Pachtzahlungen
• 5 Kaution/Sicherheitsleistung
• 6 Lasten und Betriebskostenverteilung
• 7 Inventar/Betriebseinrichtung
• 8 Instandhaltung
• 9 Übernahme von Kleininventar und Warenvorräten
• 10 Eintritt in bestehende Verpflichtungen
• 11 Auflagen von Behörden
• 12 Besichtigungsrecht
• 13 Beendigung des Pachtverhältnisses
• 14 Sonstige Bestimmungen
• 15 Erfüllungsort / Gerichtsstand

6
Besonderheiten eines Pachtvertrages

Grundsätze

  • Kein Schutz durch das soziale Mietrecht wie bei Wohnraum-Mietverträgen
  • Pachtgegenstände, die der Pächter aufgebraucht hat, sind am Ende der Pachtzeit zu ersetzen
  • Pachtzins wird in der Regel nicht nach der Größe des Pachtobjekts kalkuliert, sondern nach dem Umsatz, z.B. bei Gaststätten 8 bis 12 % des erzielbaren Umsatzes
  • Pachtveträge können nur mit einer 6-monatigen Frist zum Pachtjahresende gekündigt werden, nicht wie beim Gewerberaummietvertrag zu jedem Quartal
  • Ohne eine Pachtanpassungsklausel dürfte der Verpächter die Pacht während der gesamten Laufzeit nicht erhöhen.
  • Ist keine Regelung über Nebenkosten im Vertrag zu finden, so sind die Nebenkosten grundsätzlich in der Pacht enthalten, d.h. vom Verpächter zu bezahlen.
  • Pachtverträge enthalten Regelungen zur Organisation des Betriebes, z.B. Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub einer Gaststätte.
  • Bezugsverpflichtungen:
  • In den meisten Pachtverträgen im Gaststättenbereich wird der Pächter verpflichtet, Bier und alkoholfreie Getränke ausschließlich von einer Brauerei oder einem Lieferanten zu beziehen. Da der brauereifreie Gastwirt rund 20 – 25 % Rabatt auf den Fassbierpreis erhält, der gebundene Wirt aber den vollen Listenpreis bezahlen muss, ist eine solche Bindung sehr nachteilig.

Automatenaufstellverträge

  • Derartige Verpflichtungen schmälern ebenfalls das Einkommen des Gastwirts in erheblicher Weise. Die Tantiemen fließen ähnlich wie bei den Bierlieferungsverträgen oft in die Tasche des Verpächters.

Schönheitsreparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung

  • Gemäß § 535 BGB hat der Verpächter auf seine Kosten das Pachtobjekt während der Pachtdauer instand zu halten. Meist wird diese Verpflichtung jedoch per Vertrag auf den Pächter abgewälzt, wobei besondere Vorsicht angebracht ist. Notwendige Reparaturen können sehr leicht viele Tausend EURO verschlingen.

Bauliche Veränderungen

  • In der Regel sehen die Pachtverträge vor, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung durch den Verpächter vorgenommen werden dürfen. Eine solche Regelung kommt auch dem Pächter zugute. Ohne den Nachweis dieser Zustimmung müsste er bei Ende des Pachtverhältnisses auf eigene Kosten den alten Zustand wieder herstellen.

Steuern, Abgaben, Versicherungen

  • Der Pächter trägt alle mit dem Gewerbebetrieb verbundenen Steuern und Abgaben und muss in der Regel die gesamten Pachtgegenstände in ausreichender Höhe gegen Feuer, Leitungswasserschäden, Einbruch und Diebstahl versichern. Der Verpächter sollte alle auf dem Grundstück und dem Gebäude ruhenden öffentlichen und privaten Lasten tragen. Der Pächter sollte sich daher nicht die Grundsteuer oder die Beiträge zur Gebäudeversicherung auferlegen lassen.

Aufrechnungs-, Minderungsverbot:

  • Viele Verpächter wollen die Rechte des Pächters einschränken, indem sie eine Minderung ausschließen und eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung nur gegenüber “unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen” zulassen.
  • Dies ist eine gravierende Benachteiligung des Pächters. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann dieser nämlich bei Mängeln der Pachtsache (z.B. mangelhafte Heizung) den Pachtzins mindern und den Verpächter dadurch zu schnellem Handeln zwingen. Durch die oben genannte Klausel wird dem Pächter dieses Recht genommen. Er müsste den Verpächter in solchen Fällen vor den Gerichten verklagen, was Monate, wenn nicht gar Jahre dauern kann. Da das Minderungsrecht oft das einzige Druckmittel des Pächters gegenüber dem Verpächter ist, um seine Rechte durchzusetzen, sollte eine derartige Klausel daher ersatzlos gestrichen werden.

Kaution

  • Grundsätzlich sollte die Kaution nicht bar an den Verpächter gezahlt, sondern im Rahmen einer Bankbürgschaft erbracht werden. Die Bank verlangt hierfür rund 1 bis 2 % Zinsen pro Jahr. Das Geld kann während dieser Zeit im Betrieb arbeiten und liegt nicht auf irgendeinem schlecht verzinsten Sparbuch unnütz herum.

Schriftformklausel

  • Diese Klausel sollte sich der Pächter besonders zu Herzen nehmen. Alle Änderungen desPachtvertrages sollten immer schriftlich festgehalten werden, um die Zusage des Verpächtersspäter auch beweisen zu können. Oft machen Verpächter irgendwelche mündlichen Zusagen und sind ganz entrüstet, wenn man diese schriftlich fixiert haben möchte.

Mithaftung

  • Viele Verpächter verlangen eine gesamtschuldnerische Mithaftung des Ehegatten, des Lebensgefährten oder sonstiger Leute. Die gleiche Wirkung tritt ein, wenn diese Personen als Mit-Pächter den Vertrag unterzeichnen. Jeder haftet danach mit seinem gesamten privaten Vermögen für die Forderungen des Verpächters bzw. der Brauerei. Aus verständlichen Gründen sollten derartige Haftungserweiterungen vermieden werden.

Haftung für den Vorgänger

  • Nur wenige Pächter wissen, dass sie für Verbindlichkeiten ihres Vorgängers im Rahmen der Betriebsübernahme mithaften. So muss der Nachpächter alle Arbeitnehmer des Vorgängers übernehmen, sofern diese es verlangen, und zwar zu denselben Bedingungen (Gehalt, Urlaub usw.) wie beim Vorpächter. Ist der Vorgänger im Handelsregister eingetragen und wird die Firma unter dem selben Namen fortgeführt, haftet der Übernehmer darüber hinaus für alle sonstigen Schulden des Vorgängers. Man sollte sich daher beim Registergericht (Amtsgericht) erkundigen. Kauft man vom Vorgänger beispielsweise den überwiegenden Teil des Inventars und den Geschäftswert, haftet man als Übernehmer gegenüber dem Finanzamt und der Berufsgenossenschaft hinsichtlich aller rückständigen Steuern und Beiträge.
  • Vor Zahlung des Kaufpreises sollte der Verkäufer entsprechende Erklärungen dieser Institutionen vorlegen, wonach er dort keine Schulden mehr hat.

 

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PS:
Alle Inhalte wurden sorgfältig recherchiert und juristisch geprüft. Eine Haftung kann für die obigen Inhalte nicht übernommen werden. Trotzdem kann es vorkommen, dass die Inhalte aufgrund der im konkreten Fall gegebenen Besonderheiten nicht passen.

Um das auszuschließen bitte ich Sie, vor der Anwendung der hier erläuterten Inhalte

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